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2017年9月23日 星期六

東協地產投資,你不能不知的四大風險



2011年6月,台灣正式實施奢侈稅,該年全台買賣移轉棟數立刻減了近4萬棟,及至2016年僅有24.5萬棟,創下1991年以來的新低。在台灣房市盤整之際,海外地產的廣告如雨後春筍,隨處可見。

低總價、高報酬,加上擁有東協、一帶一路等強大話題,台灣熱錢也大量流向馬來西亞、泰國、柬埔寨等國家。但東協國家的基期雖低,但房地產交易風險仍相當大,在民眾與業者發生糾紛後,經常投訴無門。

房子與土地買賣不同,這間錯過,還會出現下一個投資標的。提醒讀者進行海外房地產交易前,先確認以下基本要點:

・業者是否為台灣立案公司?
・該案有無合法建照、土地產權以及中文版完整產權說明書?
・交易是否同國內一樣提供履約保證?
・匯款對象是合約簽訂者亦或是第三人?
・匯差、海外地產稅賦與各種支出費用,是否已反映在投報率上?

房地產交易與人密切相關,許多以人情、投報、情境作為交易基礎的案件,最容易讓讀者龍心大悅、直接下訂。可以找有經驗的親朋好友一起看房外,以下也提醒讀者海外地產容易發生的四大陷阱。


風險一:有簽約就妥當

簽約是必備流程,但須看清楚合約上的簽約方是誰?若直接跟海外建商簽約,這案子未來發生問題或匯款完找不到建商,代銷並不須負責,但簽約民眾卻得打跨國官司,曠日費時。

若是跟台灣代銷或經紀業者簽約,則須留心是跟負責人簽約嗎?此外,公司或負責人是否換過名字?在下訂前,可先上網、找業界朋友打聽。


風險二:台灣買不到的價格

新台幣300萬,在台北買屋連頭期款都不夠,但卻能買下一戶海外房地產住宅。

若再仔細思考,現金300萬足以購買台灣新台幣1千萬的物件,真找不到合適物件嗎?很多民眾都忽略此點——許多海外交易須以現金交易,付款條件並不會比台灣物件更優惠。加上匯差、稅賦的扣抵,應先做足功課再下手。


風險三:該國榮景可期

既然是投資標的,海外房地產當然也會利用各種包裝手法,讓你沉迷其中,除了分析簡單的國情與人文,業者也會利用「限量、限時、限案」等話術來刺激民眾及早交易。

在台灣要注意的投資陷阱在海外也適用,讀者應特別留意該區是否大量推案?該城市人口、產業等是否可能成為購屋基本盤?並警覺自己是否為最後一波投資進場者?而大環境如政局穩定度、當局近年政策、經濟成長、排華情況等,皆須自行留意。


風險四:房價節節高升,肯定有人來接手

當業者向民眾出示「x年回收z%」,請記住,z的數字再高,也要自己想清楚誰會來接手?物件無法脫手,是所有投資者的惡夢。

海外房地產若為酒店式公寓(Service Apartments),民眾只購買權利,開發商統一經營並保證買回,這就不用擔心價差問題,但也要留意交易細節。

若是個人名下的獨立物件,在台灣經紀業者找不到人接手、想丟入當地中古屋市場時,這種「外國人的房子」對當地房仲而言,價格高、聯繫困難,常被拒接或束之高閣。


隻身闖蕩須注意的眉角

東協地產因為基期低,擁有房地產投資的絕對優勢,許多人因此前往開發當地市場。但每個國家都有不同的交易習慣,加上獲利多寡,產生了比台灣更複雜百倍的交易模式。

例如:最普遍的「人頭借名登記」,缺點是關係不夠就無法控制「人頭」;也有利用「假結婚」交易,但這樣的交易未來不好脫手。

為確保雙方意志能落實,合約簽法也十分複雜。詳知內情的專家表示,最簡單的即是政府制式合約,但交易中可能衍生的「如果」、「萬一」、「可能」等意外情況,雙方會私下再簽別的合約,去約束制式合約;一項交易合約就可能多達10張。

許多東協國家多半不講英文,還要慎防當地律師與翻譯的別有居心。

律師可能維護自己國家的人,翻譯則通常是來台灣工作過的勞工,翻譯準確度須多方確認,二者也可能聯手哄騙台灣買家。專家表示,合約通常都會在台灣請人再行翻譯確認,以確保內容如當初所言。

投資房地產利潤高、風險也多,交易可以很安全,也可能很危險。最重要的是,不要掉以輕心,多方打聽公司信譽與注意交易流程是否公開透明,才能趨吉避凶。

新聞網址:http://www.epochtimes.com/b5/17/7/20/n9444475.htm
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